売却成功のポイント

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不動産売却を成功させるためにpoint

不動産売却を成功に導くためには、売主様ご本人が正しい知識を身に付けている必要があります。
こちらでは、富山市で不動産売却・買取・空き家管理を手がけるエーピーエスが、不動産会社の選び方や費用、
お引き渡しまでの流れなど、不動産売却の基礎知識をご紹介します。

信用できる不動産会社の選び方

不動産売却において、不動産会社は欠かせないパートナーです。その分、選ぶ際には慎重にならざるをえません。ポイントになるのは信用度。以下から、信頼のおける不動産会社を選ぶポイントをご紹介します。

地域密着は実力の証!情報力の確かめ方

地域密着は実力の証!情報力の確かめ方

土地と建物はふたつでひとつ。つまり、不動産の価値は物件のグレードだけでなく、周辺エリアの条件によって大きく異なります。こうした性質がある以上、不動産会社には地域に対しての理解度が求められると言えるでしょう。

地域への密着度を測るには、不動産会社がそのエリアでどれくらいの実績を持っているかを確かめる必要があります。ホームページに掲載されている取引実績などを確認し、担当者に事例などを質問してみるのはおすすめの方法です。地域密着の不動産会社であれば、周辺情報を踏まえた上で適切な説明や提案ができるでしょう。

そのほか、富山で1番利用されている(アットホーム)不動産ポータルサイトにおける登録物件数を調べてみるのも大きな判断材料になります。取り扱い件数が多いということは、それだけエリアへの理解度が深いと言えるでしょう。なお、地域の物件紹介サイトをより多くカバーしているかどうかも、販売力や対応力を知る重要なヒントになりえます。

チェックすべき実績は不動産売買!専門性は重要な判断材料

チェックすべき実績は不動産売買!専門性は重要な判断材料

地域への密着度を調べるために取引実績を確認する際は、あくまでも不動産売買の数や内容に絞るのが大切です。一口に不動産サービスと言っても、その内容は多岐にわたります。加えて、それぞれの不動産会社には得意分野がある点に注意が必要です。

不動産売却を依頼するなら、やはり不動産売買に強い業者を選ぶべきです。主業務を賃貸としている不動産会社でも売却依頼は可能ですが、売却専門の業者と比べるとノウハウや知識の量の違いは明らか。対応にも差が生まれると考えられます。不動産において、戸建の場合「建物」「構造」「工法」「建材」「設備」等の情報知識を兼ね備えているか否かという点も大きなポイントになってきます。当社はその分野では県内NO.1であり「高く」「早く」売却するためのお手伝いが出来る当社が選ばれている理由であります。

なお、当社はグループ会社と合わせるとこれまで80年におよぶ実績を持ちます。これまでに数多くの不動産売買を承ってまいりました。なお、不動産売却の知識だけでなく、木造軸組み工法の家づくりに携わるなど、不動産会社の範疇を超えたノウハウ・知識を有しております。最適な査定・ご提案をお約束しますので、ぜひご相談ください。

高額査定にご注意!大切にすべきは適正な査定額

高額査定にご注意!大切にすべきは適正な査定額

最後に、注意すべき不動産会社の対応についてもご紹介しておきましょう。いくつかポイントはありますが、なかでも気をつけておきたいのが、市場相場を無視した高額査定です。

不動産の購入を考えている人の多くは、事前に予算を決めます。そして、その額で購入可能な物件が集まった地域を絞り込むのが一般的です。つまり、この時点で地域の相場にそぐわない物件は候補から外れてしまうのです。

にもかかわらず、明らかな高額査定を提示する不動産がいるのも事実です。これらの業者は、契約獲得を最優先とし市場相場とかけ離れた提案を持ちかけてきます。査定書を見た方としては、ご自身の不動産が高く評価されたことで悪い気はしません。しかし、実際に売り出してみると購入の申し込みはもちろん、お問い合わせすらほとんど得られないのが現実です。結果的に、値下げを余儀なくされるケースも少なくありません。

不動産売却で大切なのは、それぞれの市場相場に合わせた適正価格です。自社の利益ばかりを考える不動産会社からの提案は受け入れないようご注意ください。

不動産売却時にかかる主な費用・税金

不動産の売却では、いくつかの支出が発生します。以下で、それぞれのタイミングごとに必要となる費用・税金の代表例をご紹介します。

不動産売買契約の締結時
印紙税

不動産売買契約を結ぶ際に取り交わす書面には、収入印紙を貼り付ける必要があります。この印紙の購入と貼付が、印紙税の納税として扱われます。なお、必要となる収入印紙の額は以下のように、契約金額によって異なります。

契約金額 印紙税額
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円

※2020年3月以降は印紙税の軽減措置がなくなり、税額が上記から変更となります

不動産仲介手数料

仲介売却を依頼した不動産会社に対して支払う成功報酬です。金額はお客様と不動産会社との間で自由に決定できますが、宅地建物取引業法によって以下の上限が定められています。

売却価格 仲介手数料の上限額
200万円以下の部分 (売却価格×5%)+消費税
200万円~400万円の部分 (売却価格×4%+2万円)+消費税
400万円超の部分 (売却価格×3%+6万円)+消費税
不動産登記時
抵当権抹消費用

住宅ローンを使って購入された不動産には、金融機関により抵当権が設定されます。売却時には、この抵当権を抹消しなくてはなりません。抵当権抹消には「登録免許税」が必要です。加えて、手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬が発生します。

表示登記費用

未登記の建物がある場合は、土地家屋調査士に委任して登記申請を行う必要があり、そのための費用がかかります。

地積更正・境界確定の費用

土地の地積に誤りがあった場合や、土地の分筆が必要な際にかかる費用です。たとえば分筆の場合は、「境界確定測量」「境界標の設置」「登記所への申請」といった作業・手続きが必要であり、土地家屋調査士や司法書士、宅地建物取引業の有資格者などへの依頼が求められます。

不動産売却完了後
譲渡所得税

不動産の取得額より売却額が上回った場合、その差額は所得に見なされます。売却差益に対しては譲渡所得税が発生するため、その支払いが必要です。

所得税・住民税・復興特別所得税

売却差益によって所得が増えた場合は、それに伴い所得税や住民税、復興特別所得税に影響があります。

査定評価で見られるポイントや評価アップのコツは?

不動産売却の第一歩は査定にあります。しかし、どのようなポイントが査定額に影響するのかはなかなか知られていません。以下で、査定評価で見られるポイントや、評価を高くするコツをご紹介します。

立地や周辺環境

立地や周辺環境

いわゆる“好条件”と呼ばれる物件は、以下のような立地にあるとされています。

  • 南向き・ひな壇の土地で日当たりが良好
  • 南面道路に接地、もしくは角地にある
  • 6m以上の幅員がある
  • 前面道路に融雪装置がある

そのほか、長方形に整えられた土地の形状をしていたり、周囲に共交通機関、学校、病院などが揃っていたりすることも好評価につながるポイントです。

物件・設備の状況

物件・設備の状況

もしも建物付きの不動産を売却するのであれば、室内環境も評価基準のひとつとなります。

たとえば強い生活臭やペット臭がある場合。住んでいたご本人は気付きにくいかも知れませんが、他人からすると気になるものです。また、水回りの汚れも不潔に見られやすい箇所と言えるでしょう。こうしたマイナスポイントは、清掃やメンテナンスを行って取り除いておくのが望まれます。

また、購入希望者様の内覧に備えて整理整頓を行うことも大切です。加えて、インテリアを整えて生活のイメージが掴みやすい空間づくりを目指しましょう。「ここに住みたい」と感じてもらえれば、印象アップ成功です。

なお、更地を売却するのであれば、不要品などを残さないようご注意ください。処分費などを差し引かれるため、査定額が下がる原因になります。

社会的状況や時期

社会的状況や時期

景気や税制など、社会的な状況も不動産査定額を大きく上下させる要因のひとつです。たとえば増税前などのタイミングは需要が高まるため、比較的高額の査定になるケースもあります。

また、売却時期によっても査定額には変化があります。不動産購入のニーズに関して言えば、2・3月頃がピークです。このシーズンに査定を行うと、比較的高額な査定結果になる傾向にあります。ただし、物件の供給も増えるため、「必ず高く売れる」とは言い切れません。

お問い合わせから売却・引き渡しまでの流れ

お問い合わせから売却・引き渡しまでの流れ

不動産売却は計画性が重要です。依頼の前に、大まかな流れを把握しておきましょう。以下では、お問い合わせから売却・引き渡しまでの流れをご紹介します。

STEP1

不動産売却のご相談

まずは不動産会社へ不動産売却を相談しましょう。ローンの支払いや相続、離婚に際しての財産分割など、どのようなお悩みも遠慮なくお伝えください。それぞれの状況に応じて最適なご提案は異なります。担当者とじっくりコミュニケーションを取りながら、最善策を探しましょう。

【当社の強み!】
当社はお客様の様々なお悩みに提携の専門家と一緒に安心の売却活動が可能です。

STEP2

不動産査定のご依頼・実施

売却意思の有無にかかわらず、まずは一度不動産査定を依頼してみましょう。結果次第で、売却の必要姓が変わるケースも少なくありません。

なお、不動産査定にはお客様から頂戴した情報のみで査定を行う「机上査定」と、不動産会社の担当者が直接物件を確認して査定を行う「訪問査定」の二種類があります。後者のほうがより正確な査定額が算出できますので、できる限り訪問査定を依頼するのがおすすめです。

STEP3

媒介契約の締結

査定内容や売却方針などにご納得されましたら、不動産会社との間で媒介契約を結びます。なお、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の三種類があり、それぞれに特徴が異なります。どの契約がご自身に最適か、担当者とよく相談して決定しましょう。

STEP4

販売活動開始

媒介契約を締結したら、その内容に沿って不動産会社が販売活動を開始します。具体的には、以下のような広告媒介への出稿が行われます。

  • 新聞広告
  • Webサイト
  • 折込チラシ
  • 指定流通機構(REINS)
  • フリーペーパー広告(富山情報・高岡情報・ファーボ等)

そのほか、オープンハウスの開催や顧客への紹介など、不動産会社ごとに異なる販売活動が行われます。

STEP5

内覧対応、価格の再設定など

購入希望者様から内覧のご希望を受けた際は、その対応をお客様ご自身にご協力いただくことになります。この際、好印象を持ってもらうためにお部屋の清掃や整理整頓を行いましょう。

なお、長期にわたり買主様が決まらない、お問い合わせ件数が少ないといった場合には、担当者と相談をし、売出価格の再設定を行うケースもあります。

STEP6

購入希望者様との交渉

購入希望者様から購入申し込みがなされた後は、売却条件についての交渉が行われます。

  • 物件の引き渡し日
  • 売買価格
  • 代金の支払い方法
  • 代金の支払時期 など

上記の交渉は基本的に不動産会社が代行してくれます。納得のいく交渉になるよう、事前にご希望などがあれば伝えておきましょう。

STEP7

売買契約の締結

売主様(お客様)と買主様(購入希望者様)との間で売却条件がまとまり、双方の合意が取れたら売買契約が締結されます。なお、一般的にこの時点で手付金と呼ばれる売却代金の一部が買主様から売主様に支払われます。

STEP8

お引渡しの準備

事前に取り決めたスケジュールで物件のお引き渡しが行われます。この際には、残代金の支払いも行われます。なお、住宅ローンの抵当権が物件に設定されている場合は、事前に抵当権の抹消手続きが必要です。

※残代金の受領までに、必要な書類をご準備頂き、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。

【売主様のご準備】

  • 抵当権抹消の段取り(当社でサポート)
  • 諸手続に必要な書類(必要書類を専門家と確認しながらお伝えします)
  • 水道・ガス・電気会社への転居連絡
STEP9

残代金決済とお引き渡し

Pick Up! お客様の満足のために!状況に合わせたヒアリングや対応

Pick Up! お客様の満足のために!状況に合わせたヒアリングや対応

当社は富山市を中心に、地域密着で不動産売却を手がける会社です。地元企業ならではの強みを生かし、それぞれのお客様に対して最適なご提案を差し上げております。

上記でもご紹介したとおり、不動産売却にはさまざまな専門知識が必要です。基礎部分だけであれば、本ページをご覧いただくだけでもある程度は身に付くでしょう。しかし、より細かな手続きや戦略的販売活動などは、お客様ご自身で対応するのは困難です。

当社にお任せいただければ、さまざまな状況に合わせて最適なアドバイスが可能です。それぞれ方が置かれている状況をしっかりと把握し、“想い”まで汲み取ったうえでのプランを作成いたします。どのようなお悩みも、まずは当社までご相談ください。

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