不動産売却で後悔する方の多くが、口をそろえて言うのが「会社選びを間違えた」という言葉です。査定額が高かったから、名前を知っていたから、近所にあったから——そんな理由で選んだ結果、売却が長期化したり、損をしたりするケースは富山市内でも珍しくありません。
この記事では、実際に現場で見てきた要注意な不動産会社の5つのパターンと、その見抜き方をわかりやすく解説します。依頼する前に必ずチェックしてください。
⚠️ はじめに知っておきたいこと 不動産会社はコンビニの約2.3倍（全国約132,000社）存在します。持ち家率が長年全国トップクラスの富山県では、地域内でも会社間の競争が激しく、中には売主よりも自社の利益を優先する会社も存在します。
パターン① 根拠のない高額査定で契約を取ろうとする
大切に住んできた家が高く評価されることは、売主にとってとても嬉しいことです。しかし、高い金額をつけること自体は、誰にでもできます。実際には2,000万円の価値の物件に5,000万円の査定を出すことも、書類上は可能なのです。
この手法は業界内で「釣り査定」とも呼ばれます。高額査定で売主の気持ちをつかみ、専任媒介契約を獲得することが目的です。問題はその後です。
高額査定が招く「長期化＆値下げ」の悪循環
1
高額査定で専任媒介契約を受託
売主は嬉しくなり、その会社に任せることを決める。
2
売り出しても問い合わせがほとんど来ない
市場の実勢価格とかけ離れているため、購入希望者の目に留まらない。
3
「売れない物件」のイメージがつく
長期間売れ残ると購入希望者から敬遠され、さらに売りにくくなる悪循環に陥る。
4
大幅な値下げを余儀なくされる
最終的に適正価格以下でしか売れず、時間も利益も失う結果に。
📌 見抜き方 査定額を提示された際、必ず「その根拠となる周辺の成約事例を見せてください」と聞いてみましょう。データを出せない・出し渋る会社は要注意です。複数社に査定を依頼し、極端に高い1社があれば理由を深掘りしてください。
パターン② 「囲い込み」で買主を絞る
「囲い込み」とは、売主から専任媒介を受けた不動産会社が、他社から紹介された購入希望者を意図的にブロックし、自社で買主も見つけて両手仲介を狙う行為です。
なぜ囲い込みが起きるのか
片手仲介（正常なケース）
売主側の会社と買主側の会社が別々。仲介手数料は売主・買主それぞれの会社が1本ずつ受け取る。
売主に有利
両手仲介（囲い込みの場合）
1社が売主・買主の両方から仲介手数料を受け取る。会社の利益は2倍になるが、売主にとっては買主候補が絞られ成約機会が減る。
会社の利益優先
📌 見抜き方 「レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録状況を見せてください」と依頼しましょう。専任・専属専任媒介の場合、契約後一定期間内のレインズ登録は義務です。登録を渋る・確認させてくれない会社は囲い込みの疑いがあります。
パターン③ 訪問査定なのに建物をろくに見ない
査定には机上査定（データのみ）と訪問査定の2種類があり、一般的に訪問査定の方が精度が高いとされています。しかし、訪問査定に来ても建物をほとんど確認しない担当者では、意味がありません。
建物の価値を正しく評価するには、構造・工法・劣化状態・設備のグレードなどを実際に見て判断する専門知識が必要です。不動産の営業経験だけでは、建物の「中身」を正確に読み取ることはできません。
訪問査定で確認すべきポイント（本来）
- 構造（木造・鉄骨・RC）と工法の確認
- 外壁・屋根の劣化・ひび割れの有無
- 床下・天井裏の状態（シロアリ・雨漏り痕など）
- 設備（給湯器・キッチン・浴室）のグレードと年式
- リフォーム・増改築の有無と施工品質
- 接道状況・日当たり・周辺環境の確認
📌 見抜き方 訪問査定の際、担当者が「床下を見てもいいですか」「外壁を確認させてください」など具体的な確認行動をとるかどうかをチェックしてみましょう。部屋をざっと見て終わる担当者は、建物の状態を査定に反映できていない可能性があります。
パターン④ 契約後に連絡が途絶える
媒介契約を結んだ途端、連絡が減る——これは売主からよく聞く不満の一つです。「内覧はありましたか？」と売主から聞かないと何も教えてもらえない、という状況は本来あってはなりません。
💡 法律で定められた報告義務 専任媒介契約：2週間に1回以上の活動報告義務あり
専属専任媒介契約：1週間に1回以上の活動報告義務あり
※一般媒介契約には報告義務なし
報告義務があるにもかかわらず連絡がない場合は、会社側の義務違反となります。改善を申し入れても対応がない場合は、契約解除を検討できます。
📌 見抜き方 契約前に「活動報告はどのような形で、どれくらいの頻度でいただけますか？」と確認しましょう。メール・電話・書面など報告方法と頻度を明確にしてくれる会社は誠実です。あいまいな回答の会社は要注意。
パターン⑤ 担当者がすぐ変わる・引継ぎがない
不動産売却は数か月にわたるプロセスです。その間に担当者が何度も変わり、そのたびに「物件のことを一から説明しなければならない」という経験をされた売主の方は少なくありません。
担当者交代の問題は、単なる不便さにとどまりません。新しい担当者が物件の強みを理解できていなければ、内覧対応の質が下がり、成約率にも影響します。また、前担当者との口頭の約束が引き継がれないトラブルも起きがちです。
担当者交代が多い会社のサイン
- 初回の訪問査定から担当者がすでに複数人いる
- 電話対応のたびに違う人が出る
- 「担当者が変わりました」の連絡が挨拶だけで終わる
- 新しい担当者が物件の詳細を把握していない
📌 見抜き方 「担当者が変わった場合の引継ぎ体制はどうなっていますか？」と事前に確認しましょう。また、担当者の在籍年数や、過去に同エリアで担当した実績があるかも参考になります。
信頼できる会社の見抜き方とエーピーエスの強み
上記の5つのパターンを踏まえて、信頼できる不動産会社を見抜くための最終チェックリストをまとめます。
✅ 依頼前の確認チェックリスト
☐
査定額の根拠となる周辺成約事例データを提示してくれるか
☐
訪問査定で担当者が建物の細部まで確認してくれるか
上記すべてに自信を持って答えられる会社が、本当に信頼できるパートナーです。エーピーエス（APS）は、これらのすべてを満たすことに加え、他社にはない専門性を備えています。
✅ APSだからできること
構造を知り尽くした査定
木材流通店としての事業基盤を持ち、建物の構造・素材・施工品質まで見抜けるスタッフが在籍。
建築・住宅のプロが同行
建築住宅会社に長年勤めたスタッフが訪問査定に携わり、見えない価値を正確に評価。
不動産歴15〜40年の実力
豊富な経験を持つベテランスタッフが富山市内の相場・動向を熟知。根拠ある価格設定を実現。
銀行出身スタッフ2名在籍
（うち1名は銀行歴30年）
融資・ローン審査の観点から買主の動向を読み、成約までの道筋をスムーズに描ける。
富山県トップクラスの売買実績
不動産・建築・金融の3分野の専門家が社内連携することで、他社にはできない一貫サポートを実現。
📌 まとめ 不動産売却の失敗の多くは、会社選びの段階で防げます。「査定額が高いから」「名前を知っているから」だけで選ぶのではなく、今回紹介した5つのパターンを頭に入れたうえで、複数社を比較検討することを強くおすすめします。
よくある質問（FAQ）
注意が必要です。根拠のない高額査定は「釣り査定」とも呼ばれ、専任媒介契約を取るための手段に使われることがあります。査定額だけでなく、その根拠となる成約事例データや市場分析を必ず確認しましょう。
不動産会社が売主から専任媒介を受けながら、他社からの購入希望者を意図的にブロックし、自社で買主も見つけることで両手仲介（売主・買主双方から仲介手数料）を狙う行為です。売主にとっては成約機会が減り、売却期間が長くなるデメリットがあります。
担当者交代が頻繁な場合、売却活動の引継ぎが不十分になり、物件への理解度が下がるリスクがあります。契約前に「担当者が変わった場合の対応」を確認しておくことをおすすめします。
建物の構造・劣化状態・設備を確認せず相場だけで査定する会社は、実態と乖離した価格を出しやすい傾向にあります。訪問査定では床下・天井・外壁など細部まで確認してくれる会社を選ぶことが重要です。
専任媒介・専属専任媒介契約では、不動産会社に定期的な活動報告義務があります（専任：2週間に1回、専属専任：1週間に1回）。報告がない場合は義務違反となるため、会社に連絡し改善を求めることができます。改善されない場合は契約解除も可能です。
通常、不動産の広告費は不動産会社が負担するものです。売主に広告費の負担を求めること自体は法律上禁止されており（依頼者の特別な要望がある場合を除く）、そのような要求をしてくる会社は注意が必要です。
※本記事の内容は一般的な不動産取引における注意点を解説したものです。個別の状況については専門家にご相談ください。
